Le Bail Réel Solidaire (BRS) constitue une solution innovante pour accéder à la propriété dans la capitale française, où les prix immobiliers sont particulièrement élevés. Ce dispositif permet aux ménages aux revenus modestes de devenir propriétaires d’un logement tout en maîtrisant leur budget. À Paris, où le mètre carré dépasse souvent les 10 000 euros, le BRS représente une opportunité précieuse pour de nombreuses familles.
Présentation du dispositif BRS à Paris
Fonctionnement et objectifs du Bail Réel Solidaire
Le Bail Réel Solidaire repose sur un principe fondamental : la dissociation entre le foncier et le bâti. Concrètement, l’acheteur devient propriétaire des murs de son logement, mais pas du terrain sur lequel il est construit. Ce terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), auquel le propriétaire verse une redevance mensuelle modique. À Paris, cette redevance est d’environ 2,65 euros par mètre carré et par mois. Ce mécanisme, inspiré des Community Land Trusts américains et introduit en France par la loi ALUR de 2014, permet de réduire considérablement le prix d’acquisition du logement.
Le rôle des Organismes de Foncier Solidaire parisiens
Les Organismes de Foncier Solidaire jouent un rôle crucial dans le dispositif BRS à Paris. Ces structures acquièrent des terrains pour y construire des logements de qualité, puis les proposent à des prix abordables aux ménages éligibles. Les OFS assurent également un accompagnement personnalisé tout au long du processus d’acquisition et pendant toute la durée du bail, qui peut aller jusqu’à 99 ans. Ils garantissent la pérennité du dispositif en veillant au respect des conditions d’occupation et en encadrant les reventes futures pour maintenir le caractère abordable des logements sur le long terme.
Les avantages financiers du BRS pour les Parisiens
Prix d’achat réduit et fiscalité avantageuse
L’avantage le plus évident du BRS est la réduction significative du prix d’acquisition. À Paris, un logement en BRS coûte environ 50% moins cher qu’un logement équivalent sur le marché libre, permettant d’acquérir un bien à environ 5000 euros le mètre carré au lieu de 10 000 euros. Les acquéreurs peuvent bénéficier du BRS tout en profitant d’avantages fiscaux considérables. La TVA réduite à 5,5% (au lieu de 20%) pour les logements neufs génère une économie substantielle. Les frais de notaire sont également réduits, et les propriétaires peuvent obtenir un abattement de 30% sur la taxe foncière. Une comparaison entre l’acquisition libre et l’acquisition en BRS pour un logement de 70m² en zone A montre que les mensualités passent de 1850 euros à 1065 euros, incluant une redevance foncière de 105 euros.
Aides complémentaires et sécurisation de l’acquisition
Le dispositif BRS est cumulable avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ), ce qui renforce encore son attractivité financière pour les ménages parisiens. De plus, le BRS offre une sécurisation importante de l’accession à la propriété grâce à une garantie de rachat par l’OFS en cas de difficulté. Cette garantie apporte une tranquillité d’esprit aux acquéreurs qui savent qu’ils ne se retrouveront pas sans solution en cas de problème financier. Le loyer du terrain, indexé sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL), reste stable et prévisible, ce qui facilite la gestion budgétaire à long terme pour les propriétaires.
Conditions d’éligibilité au dispositif
Critères de revenus et situation familiale
Pour pouvoir bénéficier du BRS à Paris, les candidats doivent respecter des plafonds de ressources précis. Paris étant situé en zone Abis, les plafonds sont relativement plus élevés que dans d’autres régions. Pour l’année 2025, le revenu fiscal de référence N-2 ne doit pas dépasser 37 581 euros pour une personne seule, 56 169 euros pour un ménage de deux personnes, 73 630 euros pour trois personnes, 87 909 euros pour quatre personnes, et ainsi de suite avec des majorations pour chaque personne supplémentaire. Ces plafonds permettent à une large gamme de ménages aux revenus modestes ou intermédiaires d’accéder à la propriété dans la capitale, là où le marché libre leur serait inaccessible.
Obligation d’occupation et règles de résidence principale
Une condition essentielle du BRS est l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale. Cette règle vise à éviter la spéculation immobilière et à garantir que le dispositif profite réellement à ceux qui en ont besoin pour se loger. Les propriétaires en BRS ne peuvent donc pas utiliser leur bien comme résidence secondaire ou pour de la location saisonnière. Cette exigence s’inscrit dans la philosophie même du dispositif, qui cherche à favoriser la mixité sociale et à permettre aux familles de s’ancrer durablement dans les quartiers parisiens, même les plus prisés comme Jules Joffrin, Père-Lachaise ou La Villette.
Processus d’obtention d’un logement en BRS
Vérification d’éligibilité et recherche de biens
La première étape pour acquérir un logement en BRS à Paris consiste à vérifier son éligibilité au regard des plafonds de ressources. Une fois cette vérification effectuée, les candidats peuvent rechercher un logement disponible en BRS. La plateforme BoRiS (Bail Réel Solidaire Immobilier Solidaire) constitue un outil précieux pour identifier les offres. Cette plateforme référence uniquement les programmes agréés en BRS, garantissant ainsi leur conformité avec les plafonds de prix et de revenus. Plusieurs quartiers parisiens proposent des logements en BRS, notamment Porte de Vanves, Python-Duvernois ou Chapelle-Charbon, avec plus de 230 logements mis en vente récemment.
Constitution du dossier et finalisation de l’achat
Une fois un logement identifié, le candidat doit déposer un dossier de candidature auprès de l’OFS concerné. Ce dossier comprend généralement des justificatifs de revenus, une simulation de financement et des documents d’identité. Si le dossier est accepté, l’acquéreur peut alors chercher des financements adaptés, notamment en sollicitant le PTZ. La signature du contrat de BRS se fait chez le notaire, avec des frais réduits par rapport à une acquisition classique. Après cette signature, le nouveau propriétaire devra gérer son logement comme tout autre propriétaire, tout en respectant les conditions spécifiques du BRS, notamment le paiement de la redevance foncière mensuelle.
Aspects juridiques du BRS à connaître
Droits et devoirs du propriétaire en BRS
Le propriétaire d’un logement en BRS jouit de droits similaires à ceux d’un propriétaire classique concernant son logement. Il peut aménager l’intérieur selon ses souhaits, dans le respect du règlement de copropriété. Il doit entretenir son bien et participer aux charges de copropriété. Sa particularité réside dans le paiement d’une redevance foncière à l’OFS, en contrepartie de l’occupation du terrain. Cette redevance reste modique comparée aux économies réalisées à l’achat. Le bail a une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans, offrant ainsi une stabilité résidentielle sur le très long terme. Cette durée confère au dispositif un caractère quasi-perpétuel, tout en maintenant un cadre juridique qui garantit la vocation sociale du logement.
Transmission et revente d’un bien en BRS
Le propriétaire d’un logement en BRS peut transmettre son bien à ses héritiers ou le revendre à tout moment. Dans le cas d’une succession, les héritiers bénéficient d’un nouveau bail de même durée, à condition qu’ils respectent les critères d’éligibilité. En cas de revente, le prix est encadré pour éviter la spéculation : il est limité au prix d’achat initial actualisé selon l’indice choisi par l’OFS. Cette règle assure que le logement reste abordable pour les futurs acquéreurs. L’acheteur doit également respecter les plafonds de ressources du BRS. Si aucun acheteur éligible n’est trouvé, l’OFS peut exercer son droit de préemption et racheter le logement, offrant ainsi une sécurité au vendeur.
